글로벌 투자를 위한 기록

미국의 대형 헬스케어 리츠 
헬스피크(PEAK US)는 미국 헬스케어 리츠 시가총액 3위로, 현재 미국 전역에서 헬스케어 시설 총 618개 자산을 운용, 15개 자산을 개발 중에 있다. 2Q20 매출액은 5.9억달러(YoY +34%), AFFO는 1.9억달러(YoY -3%)를 기록했다. 코로나19로인한 배당삭감 우려에도 불구, 전년동기와 같은 주당 0.37달러를 유지했다. 이는 시니어 하우징 부문의 실적 부진이 라이프 사이언스의 NOI 상승으로 상쇄되면서 예상 대비 코로나19리스크가 잘 관리되고 있는 것을 반증한다. 헬스피크는 2020년부터 시니어하우징에서 CCRC 부문을 분개하여 공시하기 시작했으며, CCRC를 100% 직접운영으로 전환하면서 CCRC 주거 및 서비스 수수료가 매출인식 되었다. 이에 매출액 성장률은 2020년 +17%, 2021년 +3% 예상되며, AFFO 성장률은각각 +3%, +6% 전망한다.

라이프 사이언스 비중 확대에 따른 성장 가능성 상승 
사업 부문은 라이프 사이언스, 메디컬 오피스, 시니어 하우징 세 가지다. 코로나19 리스크에 노출된 시니어 하우징을 제외한 나머지 두 개 부문은 모두 성장성과 안정성이 기대된다. 헬스피크의 라이프 사이언스는 총 135개 자산으로 이루어져있으며 포트폴리오 NOI 비중은 36%로 가장 높은 비중을 차지하고 있다. 샌프란시스코(57%), 샌디에고(25%), 캘리포니아 및 보스턴(12%) 등 미국의 주요 바이오 클러스터에 위치해 있으며 바이오 클러스터에서 발생하는 비즈니스 시너지 효과로 낮은 공실률과 높은 임대료 상승률을 보이고 있다. 현재 총 4.1억달러를 투자해 8개 라이프 사이언스 자산을 추가 개발 중이며 전방 수요가 증가하고 있는 만큼 향후 성장성 기대된다. 또한 포트폴리오 NOI 비중 30%를 차지하는 메디컬 오피스는 상대적으로 대규모 전염병으로 인한 리스크로부터 자유롭고 다중 임차인(Multi-tenant) 구조이기 때문에 임차인 부도 리스크도 낮아 안정성이 높다.

2020년 선행 P/FFO 17.2배, 배당수익률 5.3% 
주가는 2020년 선행 P/FFO 17.2배에 거래 중이며 연간 예상 배당수익률은 5.3%다. 2021년 주당FFO 반등이 예상되는 점을 감안 시 매력적인 주가 수준이다. 바이오 클러스터의 수요 증가와 함께 라이프 사이언스 부문 외형성장이 진행 중인 점과 Peer인 웰타워(WELL US), 벤타스(VTR US) 대비 시니어 하우징 비중이 낮다는 점에서 긍정적이다. 또한 향후 코로나19 완화시 시니어 하우징 업황 개선이 전망됨에 따라 장기적 관점에서 투자매력 높다 판단한다.   

헬스피크 실적 요약 
헬스피크(PEAK US)는 미국 헬스케어 리츠 시가총액 3위로, 현재 미국 전역에서 헬스케어 시설 총 618개 자산을 운용, 15개 자산을 개발 중에 있다. 2Q20 매출액은 5.9억달러(YoY +34%), AFFO는 1.9억달러(YoY -3%)를 기록했다. 코로나19로인한 배당삭감 우려에도 불구, 전년동기와 같은 주당 0.37달러를 유지했다. 이는 시니어 하우징 부문의 실적 부진이 라이프 사이언스의 NOI 상승으로 상쇄되면서 예상 대비 코로나19 리스크가 잘 관리되고 있는 것을 반증한다. 헬스피크는 2020년부터 시니어하우징에서 CCRC 부문을 분개하여 공시하기 시작했으며, CCRC를 100% 직접운영으로 전환하면서 CCRC 주거 및 서비스 수수료가 매출인식 되었다. 이에 매출액 성장률은 2020년 +17%, 2021년 +3% 예상되며, AFFO 성장률은 각각 +3%, +6% 전망한다. 

전방수요 증가에 따른 건전한 펀더멘털 유지 
(1) 성장성 높은 라이프 사이언스
라이프 사이언스 부문은 바이오 클러스터 임대사업으로 주요 임차인은 의료기기 및 제약회사, 과학연구기관 등이다. 헬스피크의 라이프 사이언스는 총 135개 자산으로 이루어져있으며 샌프란시스코(57%), 샌디에고(25%), 캘리포니아 및 보스턴(12%) 등 미국의 주요 바이오 클러스터에 위치해 있다. 특히 바이오 클러스터에서 발생하는 비즈니스 시너지 효과로 낮은 공실률과 높은 임대료 상승률을 보이고 있다. 주요 임차인으로는 암젠(Amgen)이 있으며, 라이프 사이언스 매출액의 12%, 전체 매출액의 3% 비중을 차지한다. 라이프 사이언스의 포트폴리오 NOI 비중은 36%로 가장 높은 비중을 차지하고 있다.  

최근 코로나19 백신 및 치료제 개발 수요로 라이프 사이언스는 건전한 펀더멘털을 유지하면서 헬스피크의 매출액 성장을 견인 중이다. 2분기 NOI는 YoY로 3% 증가했으며, 임대율은 96.9%를 기록했다. 현재 총 4.1억달러를 투자해 8개 라이프 사이언스 자산을 개발 중이며 전방 수요가 증가하고 있는 만큼 향후 성장성 기대된다. 

(2) 안정성 높은 메디컬 오피스
메디컬 오피스는 외래 진료 및 서비스를 위한 오피스를 임대하는 사업으로 외래병원 및 약국, 진단센터, 재활 클리닉 등이 주요 임차인이다. 상업용 오피스와 유사하지만, 검사실과 의료용 특수 장비를 위한 배관, 전기 및 기계 시스템을 필요로 하는 특수 오피스라 할 수 있다. 외래 진료 중심이기 때문에 상대적으로 대규모 전염병으로 인한 리스크로부터 자유롭고 다중 임차인(Multi-tenant) 구조이기 때문에 임차인 부도 리스크도 낮다. 헬스피크의 메디컬 오피스 부문은 269개 자산으로 이루어져 있으며, 포트폴리오 NOI 비중은 30%로 두번째로 높은 비중을 차지하고 있다. 
7월말 기준 총 23만f2가 임대되었으며, 이 중 2.8만f2가 신규 임대되었다. 2분기 기준 임대율은 91.1%며, NOI는 YoY로 1.3% 상승해 예상치를 60bp 상회했다. 임대료 수취율은 2분기 99%, 7월 98%로 안정적인 수준을 보이고 있으며 267개 임차인에게 총 600만달러의 임대료 이연을 승인했으나, 매달 100만달러씩 수취해 연말까지 모두 상환될 것으로 예상한다. 

Appendix: 시니어 하우징에 대한 우려 
헬스케어 리츠 사업 중 코로나19로 인해 가장 우려되는 영역은 시니어 하우징이나, 헬스피크의 경우 시니어 하우징이 포트폴리오에서 차지하는 비중은 Peer인 웰타워(WELL US), 벤타스(VTR US) 대비 훨씬 낮은 29%에 불과하다는 점, 그리고 안정적인 운영으로 예상보다 양호한 수준을 보이고 있다는 점에서 긍정적이다. 헬스피크가 영위하는 시니어 하우징 부문은 크게 세 가지다. 

① 시니어 하우징 트리플 넷(Senior Housing Triple-net): 트리플넷 임대는 제 3자인 임차인이 임대료, 재산세, 보험료 및 유지보수비를 부담하는 장기 임대차 계약 형태로 운영 위험과 부채는 모두 임차인에게 부담돼 상대적으로 리스크가 낮다. 현재 헬스피크의 시니어 하우징 트리플넷 부문은 62개며, 포트폴리오 NOI의 9%를 차지하고 있다. 최근 비용 절감과 1500만달러 규모의 정부 보조금으로 예상 대비 양호한 실적을 보이고 있다. 임대료 상승으로 인해 동일점포 기준 NOI는 YoY 3.2% 성장했으며 2분기 임대료 수취율은 97%이다. 

② SHOP(senior housing operating portfolio):RIDEA(REIT Investment Diversification and Empowerment Act) 구조로 운영되는 시니어 하우징 부문이다. 트리플 넷 임대는 임차인에게 임대료만 받지만 RIDEA 구조는 헬스케어 시설의 영업 현금흐름을 받을 수 있다. 자회사(TRS, Taxable REIT Subsidiary)를 설립해 헬스케어 시설을 트리플 넷 방식으로 TRS에 임대해야 하며, TRS는 제 3자인 매니지먼트 회사를 고용하여 시설물을 관리 및 운영한다. 트리플 넷과 달리 TRS를 통해 부동산 운영과 관련된 운영 리스크와 부채를 모두 부담하게 된다는 점에서 리스크가 높다. 대부분의 경우 부동산 운영 수익이 기 목표액을 초과할 경우 TRS는 매니지먼트 회사에 인센티브를 지급하며, 목표액 미달성시에는 관리 수수료를 할인하는 협약이 체결되어 있다. 헬스피크의 SHOP 부분은 총 139개 자산으로 이루어져 있으며 포트폴리오 NOI의 9%를 차지한다. SHOP의 동일 점포 기준 NOI는 YoY 39% 감소했으며, 입주 제한으로 인해 임대율은 YoY 62% 감소했다. 하지만 현재는 자산의 86%가 입주를 받고 있으며, 7월 기준 퇴실률은 MoM 1% 감소해 3개월 연속 감소추세에 있다.  

③ CCRC(Continuing Care Retirement Community): CCRC는 미국의 은퇴자 주거 복합단지로 중/고령자들이 은퇴 이후 입주하여 의료 서비스 및 커뮤니티 케어 서비스를 받을 수 있는 시설이다. CCRC는 은퇴 이후 건강한 상태로 입주하여 지역주민과 커뮤니티를 유지하면서 의료, 여가, 레포츠 등의 서비스를 이용할 수 있어 다른 시니어 하우징 부문보다 상대적으로 임대료가 높다. 헬스피크의 CCRC 부문은 17개 자산으로 이루어져 있으며, 포트폴리오 NOI의 11%를 차지한다. 코로나19로 인해 입주율은 전년동기 대비 78% 감소하였으나 8-10년의 장기계약 및 환불 불가한 이주비로 인해 임차인 퇴실률은 전년동기 대비 28% 감소했다.