중국만과 Vanke (2202 HK)

1) 토지은행 매입

적극적 토지 매입은 매출 성장 기대감을 높인다 

 경영진은 다양한 채널을 통해 토지 매입에 힘쓰겠다고 언급함. 이에 따라 매출 성장기대감이 형성될 가능성 존재. 올해 주가가 부진했던 이유는 성장에 대한 의구심 때문 

 최근 2년간 보수적으로 토지를 매입 해옴[그림4]. 전체 토지은행 157백만m2. 미인식분양 판매 규모 47백만m2 제외 시, 작년 분양 판매 규모의 2.7x 수준. 경쟁사 대비 낮음 

 

2) 부동산관리 자회사(Vanke Service)의 spin-offVanke Service는 숨은 보석 

Vanke Service는 고성장 중인 부동산관리 업계내 매출 규모가 가장 큼. 경영진은 아직 spin-off 계획이 없다고 밝혔지만, 향후 상장 시 주가 상승의 촉매가 될 것 

 최근 부동산관리 부문을 spin-off시켜 재무 구조를 개선시키고 기업 가치를 상승시킨사례 존재. Vanke도 이러한 대세적 흐름에 편승할 것 

 

예상에 부합한 실적 

 매출액 146조위안(+5% YoY): 부동산개발 138조위안(+4% YoY), 부동산관리 6.7조위안(+27% YoY). GPM 31.8%(vs. 19년 35.9%), 당기순이익 12.5조위안(+5.6% YoY) 

 GPM이 하락했지만 판관비율 하락, 지배주주 지분율 증가 등으로 예상에 부합한 실적 

 
 분양 판매액 320조위안(-4% YoY), 미인식 분양 판매 잔액 695조위안 (+14.2% YTD) 

 

목표주가 HKD 32.1, 매수 유지 

 현 주가는 증시가 급락했던 지난 3월 저점과 비슷하며, 21F P/E 5.3x에 거래 중 

 GPM이 하향세이지만, 판관비율 개선, 지배주주 지분율 증가 등을 반영해 TP 소폭 상향 
 향후 2년간 충분한 분양 판매 잔액을 바탕으로 10% 중반대 실적 성장 가능. 1) 토지매입 기대감과 2) 부동산관리 부문 spin-off 발표는 향후 주가 상승의 촉매제가 될 것 

 

20200910_중국만과 (2202 HK_매수).pdf

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